BGH: Mieter hat Anspruch auf Zahlungs­beleg für Betriebs­kosten

von | 1. Januar 2022 | Mietrecht

BGH-Urteil: Vermieter müssen Zahlungs­be­lege für Betriebs­kosten vorlegen

Wie der BGH in einem Urteil bestä­tigte, haben Mieter durchaus nicht nur Anspruch auf Vorlage der mit der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung zusam­men­hän­genden Rech­nungen, sondern auch der rele­vanten Zahlungs­be­lege. So kommt etwas mehr Klar­heit in das regel­mä­ßige Streit­thema.

Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung: Mieter dürfen Trans­pa­renz fordern

Die Diskus­sionen beginnen regel­mäßig mit dem Versenden der jähr­lich fälligen Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung: Mieter bean­standen einzelne Posi­tionen oder begehren Einsicht in die Belege, die die Grund­lage für das Umlegen der antei­ligen Kosten darstellen. Über­lässt der Vermieter die entspre­chenden Rech­nungs­be­lege, sind die meisten Mieter zufrie­den­ge­stellt. Aller­dings machte der Bundes­ge­richtshof (BGH) am 9. Dezember 2020 klar, dass dies nicht ausreicht: Im Urteil mit Akten­zei­chen VIII ZR 118/19 wird ausge­führt, dass Mieter nicht nur Anspruch auf die Offen­le­gung der Rech­nungen haben, sondern auch darauf bestehen können, die Belege zur Bezah­lung einzu­sehen.

Demnach sollten Mieter in die Lage versetzt werden, die tatsäch­lich in Rech­nung gestellten und – vor allem – bezahlten Kosten des Mieters bis ins Detail nach­zu­voll­ziehen. Schließ­lich kann es Abwei­chungen geben, die somit die Umlage der betref­fenden Posi­tionen nicht erlauben würden. So ließe sich anhand der Rech­nungen allein nicht erkennen, ob der Vermieter even­tuell Nach­lässe auf den Preis erhalten habe. Wie der BGH weiter ausführte, sind Mieter nicht dazu verpflichtet, ein „beson­deres Inter­esse“ zu begründen. Viel­mehr umfasse das allge­meine Inter­esse an Kontrolle auch bloße Versehen, die sich bei dieser Gele­gen­heit aufde­cken ließen.

Auslöser: Klage eines Berliner Mieters

Damit bestä­tigte der achte Zivil­senat des BGH ein Urteil, den das Land­ge­richt Berlin gefällt hatte: Ein Mieter hatte in diesem Fall die Nach­zah­lung verwei­gert, als seine Vermie­terin im Oktober 2014 für das Jahr 2013 über 1.200 Euro zusätz­lich geltend machen und nur Einsicht in die Rech­nungs­be­lege gewähren wollte. Der Mieter wollte jedoch auch die Belege zu den geleis­teten Zahlungen sehen, was die Vermie­terin aller­dings ablehnte. Diese wiederum reichte Klage ein, um den Mieter zur Nach­zah­lung zu bewegen. Das Land­ge­richt Berlin sah jedoch die Forde­rungen des Mieters als berech­tigt an – und das BGH bestä­tigte diese Entschei­dung.

Der Mieter musste demnach den Nach­for­de­rungen nicht nach­kommen, solange die Vermie­terin ihm nicht Einsicht in sämt­liche Unter­lagen gewährte. Dazu gehören neben der eigent­li­chen Abrech­nung der Betriebs­kosten auch die rele­vanten Rech­nungen sowie die Belege über deren Bezah­lung. Irrele­vant wäre dabei das Prinzip der Abrech­nung: Hier wird nach Leis­tungs- und Abfluss­prinzip unter­schieden. Während das Leis­tungs­prinzip die Kosten umfasst, die im Zeit­raum der Abrech­nung ange­fallen sind, bezieht sich das Abfluss­prinzip auf die kosten­re­le­vanten Zahlungs­aus­gänge während des Zeit­raums. Viel­mehr hätte der Mieter immer einen Anspruch auf Infor­ma­tion, ob und inwie­weit sämt­liche Rech­nungen bezahlt wurden.

Auskunfts­pflicht: umfang­reich, aber nicht auto­ma­tisch

Grund­sätz­lich müssen Vermieter die Belege weder auto­ma­tisch vorlegen noch müssen sie auf die Möglich­keit, Einsicht in die Unter­lagen zu nehmen, hinweisen. Viel­mehr müssen Sie als Mieter aktiv werden und die Unter­lagen beim Vermieter anfor­dern. In diesem Fall haben die Vermieter bzw. eine beauf­tragte Haus­ver­wal­tung sämt­liche Doku­mente, die für die Abrech­nung der Betriebs­kosten im rele­vanten Zeit­raum von Belang sind, vorzu­legen – und zwar im Original. Dazu zählen beispiels­weise:

  • Buchungs­be­lege und Konto­aus­züge
  • Verträge und Liefer­scheine
  • Rech­nungen
  • die entspre­chenden Daten wie Wasser- und Heizungs­kosten der anderen Mieter

Da der Daten­schutz in diesem Fall nicht greift, haben Vermieter kaum einen Grund, die Einsicht zu verwei­gern. Sollten Belege fehlen, muss dafür der Vermieter einstehen. Und mehr noch: Er muss dafür sorgen, dass alle Unter­lagen gut geordnet zur Verfü­gung gestellt werden – weder eine lose Blatt­samm­lung noch unge­ord­nete Papiere in Akten­ord­nern sind an dieser Stelle akzep­tabel.

Alter­nativ kann der Vermieter natür­lich auch die Kopien der rele­vanten Belege an den Mieter senden. Dieser hat jedoch ausnahms­weise nur einen Anspruch darauf, wenn dem Mieter nicht zuzu­muten ist, die origi­nalen Unter­lagen vor Ort beim Vermieter in Augen­schein zu nehmen. Das kann begründet werden, wenn der Mieter erkrankt ist, der Wohn- oder Standort des Vermie­ters zu weit entfernt ist oder sich Vermieter und Mieter im Streit befinden. Für Mieter preis­ge­bun­denen bzw. Sozi­al­wohn­raums gibt es ohnehin einen solchen Anspruch, aller­dings müssen sie dann auch die Kopier­kosten über­nehmen.


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