BGH-Urteil: Vermieter müssen Zahlungsbelege für Betriebskosten vorlegen
Wie der BGH in einem Urteil bestätigte, haben Mieter durchaus nicht nur Anspruch auf Vorlage der mit der Betriebskostenabrechnung zusammenhängenden Rechnungen, sondern auch der relevanten Zahlungsbelege. So kommt etwas mehr Klarheit in das regelmäßige Streitthema.
Betriebskostenabrechnung: Mieter dürfen Transparenz fordern
Die Diskussionen beginnen regelmäßig mit dem Versenden der jährlich fälligen Betriebskostenabrechnung: Mieter beanstanden einzelne Positionen oder begehren Einsicht in die Belege, die die Grundlage für das Umlegen der anteiligen Kosten darstellen. Überlässt der Vermieter die entsprechenden Rechnungsbelege, sind die meisten Mieter zufriedengestellt. Allerdings machte der Bundesgerichtshof (BGH) am 9. Dezember 2020 klar, dass dies nicht ausreicht: Im Urteil mit Aktenzeichen VIII ZR 118/19 wird ausgeführt, dass Mieter nicht nur Anspruch auf die Offenlegung der Rechnungen haben, sondern auch darauf bestehen können, die Belege zur Bezahlung einzusehen.
Demnach sollten Mieter in die Lage versetzt werden, die tatsächlich in Rechnung gestellten und – vor allem – bezahlten Kosten des Mieters bis ins Detail nachzuvollziehen. Schließlich kann es Abweichungen geben, die somit die Umlage der betreffenden Positionen nicht erlauben würden. So ließe sich anhand der Rechnungen allein nicht erkennen, ob der Vermieter eventuell Nachlässe auf den Preis erhalten habe. Wie der BGH weiter ausführte, sind Mieter nicht dazu verpflichtet, ein „besonderes Interesse“ zu begründen. Vielmehr umfasse das allgemeine Interesse an Kontrolle auch bloße Versehen, die sich bei dieser Gelegenheit aufdecken ließen.
Auslöser: Klage eines Berliner Mieters
Damit bestätigte der achte Zivilsenat des BGH ein Urteil, den das Landgericht Berlin gefällt hatte: Ein Mieter hatte in diesem Fall die Nachzahlung verweigert, als seine Vermieterin im Oktober 2014 für das Jahr 2013 über 1.200 Euro zusätzlich geltend machen und nur Einsicht in die Rechnungsbelege gewähren wollte. Der Mieter wollte jedoch auch die Belege zu den geleisteten Zahlungen sehen, was die Vermieterin allerdings ablehnte. Diese wiederum reichte Klage ein, um den Mieter zur Nachzahlung zu bewegen. Das Landgericht Berlin sah jedoch die Forderungen des Mieters als berechtigt an – und das BGH bestätigte diese Entscheidung.
Der Mieter musste demnach den Nachforderungen nicht nachkommen, solange die Vermieterin ihm nicht Einsicht in sämtliche Unterlagen gewährte. Dazu gehören neben der eigentlichen Abrechnung der Betriebskosten auch die relevanten Rechnungen sowie die Belege über deren Bezahlung. Irrelevant wäre dabei das Prinzip der Abrechnung: Hier wird nach Leistungs- und Abflussprinzip unterschieden. Während das Leistungsprinzip die Kosten umfasst, die im Zeitraum der Abrechnung angefallen sind, bezieht sich das Abflussprinzip auf die kostenrelevanten Zahlungsausgänge während des Zeitraums. Vielmehr hätte der Mieter immer einen Anspruch auf Information, ob und inwieweit sämtliche Rechnungen bezahlt wurden.
Auskunftspflicht: umfangreich, aber nicht automatisch
Grundsätzlich müssen Vermieter die Belege weder automatisch vorlegen noch müssen sie auf die Möglichkeit, Einsicht in die Unterlagen zu nehmen, hinweisen. Vielmehr müssen Sie als Mieter aktiv werden und die Unterlagen beim Vermieter anfordern. In diesem Fall haben die Vermieter bzw. eine beauftragte Hausverwaltung sämtliche Dokumente, die für die Abrechnung der Betriebskosten im relevanten Zeitraum von Belang sind, vorzulegen – und zwar im Original. Dazu zählen beispielsweise:
- Buchungsbelege und Kontoauszüge
- Verträge und Lieferscheine
- Rechnungen
- die entsprechenden Daten wie Wasser- und Heizungskosten der anderen Mieter
Da der Datenschutz in diesem Fall nicht greift, haben Vermieter kaum einen Grund, die Einsicht zu verweigern. Sollten Belege fehlen, muss dafür der Vermieter einstehen. Und mehr noch: Er muss dafür sorgen, dass alle Unterlagen gut geordnet zur Verfügung gestellt werden – weder eine lose Blattsammlung noch ungeordnete Papiere in Aktenordnern sind an dieser Stelle akzeptabel.
Alternativ kann der Vermieter natürlich auch die Kopien der relevanten Belege an den Mieter senden. Dieser hat jedoch ausnahmsweise nur einen Anspruch darauf, wenn dem Mieter nicht zuzumuten ist, die originalen Unterlagen vor Ort beim Vermieter in Augenschein zu nehmen. Das kann begründet werden, wenn der Mieter erkrankt ist, der Wohn- oder Standort des Vermieters zu weit entfernt ist oder sich Vermieter und Mieter im Streit befinden. Für Mieter preisgebundenen bzw. Sozialwohnraums gibt es ohnehin einen solchen Anspruch, allerdings müssen sie dann auch die Kopierkosten übernehmen.